国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？

网友提问：

国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？

优质回答：

《民法典‬》已于‬2021年1月1日正式‬实施，本例‬中‬提到‬的‬物权法‬也‬已经‬随之‬退出历史舞台‬。与之‬相对应的‬是《民法典》物权编，在‬物权编‬中‬中并没有小区内停车位归全体业主共‬有，这样相关‬的规定。想‬要搞清楚这个小区‬车位‬的‬问题，首先‬我们就要知道两个名词：共有、专有。

根据我国法律规定，小区内的道路、绿地、公用设施还有物业公司使用的办公用房等‬，属于全体业主共同所有。

而每个业主自己的房屋、车库等私有空间属于个别业主专有。这其中包括私有空间的外墙的使用权。拥有权利的业主在不影响其他业主的基础上，可以使用自己专有空间的外墙。

那在《民法典》中关于小区的停车位是怎么规定的？小区内停车位的归属问题应当分为两种情况：1、规划车位。如果在小区开发时已经规划进去的停车位、车库，其所有权属于开发商，开发商自然可以标价租售‬或由‬物业公司‬代为‬租售‬‬。

2、占用小区业主共有区域修建的停车位。这种停车位占用了小区业主的共有空间（例如‬：小区道路‬上划的‬停车位‬），其所有权属于全体业主共有，无论是物业公司还是开发商都没有权利租售。如果要将公共车位租售须征得3/4以上‬业主表决‬同意，并且租售所得收益应归全体业主共有。

谁有权利决定小区中属于业主共有的停车位是否收费？根据我国《民法典》中的相关规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的应由专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

所以‬，对于小区业主共有部分收费或者利用小区业主共同共有的部分进行盈利活动，如果‬没有‬经过参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意（也就是‬两个‬3/4通过）就属于‬对于‬全体业主的‬侵权‬行为‬，业主可以主张‬侵权‬方‬停止侵犯‬赔偿‬损失‬。

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其他网友观点我国《民法典》中的物权编并没有规定小区内的停车位归全体业主所有。我想题主对于国家相关法律的规定存在认识上的偏差。

一、首先，我们先来搞清楚“业主专有”和“业主共有”的区别？

建筑区划内的道路、建筑区划内的绿地、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于全体业主共同所有；业主专有是专属于每个业主个人所有的部分，包括自己的房屋内对应的空间，业主专有空间对应的外墙面虽然属于全体业主共有，但是业主可以免费使用，但是不得损害全体业主的利益。

二、我们先来看看我国《民法典》中关于小区停车位归属是怎么规定的呢？

《民法典》第257条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据《民法典》第257条的规定，小区内车位的性质有2种，一种是本身就是规划的车位，这种是归开发商所有，当然是可以出售的，是无需经过业主同意的。另一种就是占用业主共有的部分修建的停车位，这种是不可以出售的，物业公司是没有处分的权利的。如果处分的话，需要按照一定的程序由业主或者业主大会表决通过，并且收益归全体业主所有。

三、谁可以决定小区中属于业主共有的停车位的收费事项呢？

《民法典》第278条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也就是说，对于小区业主共有部分收费或者利用小区业主共同共有的部分进行盈利活动必须经过参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（也就是双四分之三表决通过）。

以上针对的是小区内属于业主共有的停车位的规定，如果小区本身规范的停车位是不需要上述表决流程的，一般情况下是由开发商自行处分。

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其他网友观点这就是物业典型的空手套白狼，坐地收钱，无本万利的勒索行为。谁都知道，当一个业主在一个小区买了房子后，他的公摊面积都包涵了外墙，楼梯，过道，楼顶，空地，绿化带，道路等等，如果一块空地不是开发商的而被物业划成停车位，他们就要收停车费了，或者租给业主，那就是侵犯了业主的共有财产地产。可是这一种比较普遍的现象却被物业视为他们的正常操作，理直气壮。而大部分业主们却不会为此维权，只能忍气吞声，乖乖给物业交钱。

看看现在的物业吧，他们已经把一个小区视为他们的领地和财产了，业主是他们的衣食父母，他们不但不感恩，反而成为业主的主人，完全是反仆为主了，一方面吸着业主的血，一方面如同黑社会一样，打压欺负业主，每天回个家，也得看人家脸色。如果你要是有不满，有意见，物业就搞你的事，水电如果人家控制了，那你就等着给你断电断水吧。个别黑社会控制的物业，划你的车，用胶水堵你锁芯等等，什么下三滥的事这些人都能干出来。现在社会对物业意见很激烈，矛盾越来越大，冲突司空见惯，影响了整个业主们的安居乐业，进一步破坏了社会的稳定。建议加强监管或者取消物业！